Actualizado: 16/04/2020 - COVID 19 Crisis
¿Qué tal si le decimos que podría establecer SUS PROPIOS términos para financiar su próxima compra de inversión inmobiliaria? Con el financiamiento del vendedor, tiene la oportunidad de acercarse a un acuerdo de manera creativa y no convencional. Como inversionista, debe conocer todas las diferentes opciones que tiene para financiar su próximo negocio inmobiliario.
¿QUE ES EL FINANCIAMIENTO DEL VENDEDOR?
El financiamiento del vendedor es exactamente lo que está pensando: el vendedor proporciona el financiamiento en lugar de un banco o prestamista privado. Esencialmente, el financiamiento del vendedor elimina la necesidad de un intermediario (bancos o prestamistas privados) y permite que ambas partes negocien más directamente que un préstamo tradicional. Le da al inversionista la oportunidad de establecer cláusulas que sean beneficiosas para la salud de la inversión; y le otorga al vendedor la oportunidad de hacer un movimiento que podría ahorrarles dinero y asegurar futuras inversiones. Por lo tanto, el financiamiento del vendedor es una gran herramienta para invertir en su próxima propiedad de alquiler y crear una situación beneficiosa para todos.
NECESITARÁS UNA CALCULADORA
Una de las ventajas claras de un acuerdo de financiación del vendedor es la FLEXIBILIDAD. Esto no significa que la transacción no tenga que ser tan sencilla y completa como un préstamo convencional o privado. Todos los términos y requisitos se establecen durante la negociación entre comprador y vendedor. Puede ser tan simple como conectar toda la información necesaria en una calculadora de hipotecas.
Recuerde, tendrá que hacer su investigación para llegar a los números del acuerdo. Presente los conceptos básicos: precio de compra, intereses y términos del préstamo. Después de entender su balance final, protéjalo. Sí, está en la negociación para encontrar un punto óptimo tanto para vendedores como para compradores. Sin embargo, esto no significa que no pueda negociar para que su resultado final sea lo más positivo posible.
ELEGIR UN ACUERDO DE FINANCIACIÓN DEL VENDEDOR
Cuando busque un acuerdo financiado por el vendedor, deberá comprender algunas cosas. Asegúrese de que el vendedor sea dueño de la propiedad completamente. De esta manera, puede evitar encuentros con cláusulas como la "Cláusula de vencimiento". Esto requiere el pago total del saldo restante adeudado en la hipoteca de la propiedad. Por lo tanto, ese será el efectivo que necesita el vendedor para cerrar la transacción.
Comprender las MOTIVACIONES del vendedor. ¿Están buscando dinero rápido? ¿Están buscando flujo de caja? Necesitarás tener una conversación sólida con el vendedor para desenterrar estos detalles. De esta manera puede negociar términos que los beneficien. Por ejemplo, pueden necesitar que coloque un pago inicial que los ayude a hacer una oferta y mudarse / invertir en su próxima casa. Entonces, conocer su próximo movimiento puede ayudarlo a hacer una oferta atractiva que simplemente no pueden rechazar.
Los acuerdos financiados por el vendedor podrían tener TASAS DE INTERÉS MÁS ALTAS debido a la naturaleza del acuerdo. Necesitarán seguridad, todavía podemos pagar los intereses adeudados sobre la propiedad y percibir ganancias de la duración del contrato. Por ejemplo, si un propietario paga un interés del 5%, lo más probable es que negocie por encima de esa tasa de interés para cubrir todos los gastos relacionados con la posesión del título de la propiedad. Esta es otra razón por la que debe elegir principalmente ofertas en las que el vendedor posee el activo.
BENEFICIOS PARA EL INVERSIONISTA O COMPRADOR
Los beneficios de un acuerdo financiado por el vendedor son bastante claros para los inversores:
Puede obtener ofertas con descuento. Esto se debe a que está ahorrando al vendedor muchos costos relacionados con la venta de una propiedad. Los costos como impuestos, costos de cierre, comisiones de agentes inmobiliarios, etc. Estos son ahorros claros que un vendedor podría percibir.
Podría invertir en más propiedades debido a los menores costos de adquirir estos activos.
Estos tipos de préstamos no aparecerán en su informe de crédito porque son negocios privados. Recuerde, el vendedor está actuando como el banco.
Los pagos iniciales pueden ser menores o inexistentes dependiendo de sus negociaciones.
Los cierres rápidos se pueden negociar en términos de contratos de acuerdo con la rapidez con la que se puede ejecutar todo.
Puede ser creativo con los términos del contrato, ya que es una negociación directa con el vendedor. No se requiere intermediario, por lo que es un tipo de transacción de persona a persona.
BENEFICIOS PARA EL VENDEDOR
No será el único que percibirá los beneficios de estas transacciones. Para los vendedores, financiar un acuerdo puede aliviarlos de muchas cargas.
Si han estado en el mercado popular por un buen tiempo, ofrecer financiamiento al comprador podría hacer que la propiedad sea más atractiva.
¿Recuerdas las tasas de interés más altas? Bueno, estos pueden crear un flujo de caja incremental para el vendedor, que asegura un flujo de ingresos pasivo sólido. Esto puede asegurar su futuro y un flujo de caja mensual por el que cualquiera se sentiría atraído.
Al ejecutar este tipo de acuerdos, los vendedores reciben muchas excepciones de impuestos y pueden distribuir los pagos de impuestos en la propiedad.
Como prestamista, el vendedor no tiene que preocuparse de que la compañía hipotecaria del comprador requiera reparaciones o arreglos costosos antes de la venta de la propiedad. Pueden vender la propiedad TAL CUAL.
El factor más importante y crucial es: el vendedor retiene el título de la propiedad. Este factor se puede ver desde diferentes ángulos. El vendedor retiene el poder durante el período de préstamo; pero también son responsables de su préstamo actual, incluso si usted no paga. Por lo tanto, para los vendedores, es importante evaluar cuidadosamente a los compradores y calificarlos para este tipo de ofertas.
PASOS PARA EJECUTAR UN ACUERDO FINANCIADO POR EL VENDEDOR
1. Consulte con el Abogado de Bienes Raíces y el Asesor Financiero
Ambas partes deben comprender las implicaciones financieras y legales de entrar en este tipo de acuerdo. En el aspecto financiero, el vendedor necesita saber que puede cubrir todos los costos de la venta, y tal vez la mudanza. Luego, el comprador necesita tener el capital y generar flujo de efectivo para cubrir los gastos iniciales y las cuotas mensuales. Además, la ley estatal debe entenderse para colocar todas las cláusulas necesarias en los términos y condiciones de la hipoteca privada.
2. Investiga al Comprandor
El vendedor debe hacer una evaluación exhaustiva del comprador. Necesitan conocer detalles como: ¿es una familia o un inversionista que compra la casa? ¿El comprador está al día en impuestos? ¿Qué tal un puntaje de crédito? ¿Cuál es el efectivo disponible? Es aconsejable que el comprador proporcione referencias que el vendedor pueda llamar e investigar más detalladamente.
3. Términos del Préstamo
Los términos del préstamo deben colocarse en el contrato. Para empezar, el acuerdo no solo involucra una cáscara vacía. Cosas como electrodomésticos y accesorios deben aclararse en el contrato. Luego, todos los pagos adeudados deben divulgarse como el condominio e impuestos. Aquí es donde se incurre en algunos riesgos de ambos lados. Luego, las tasas de interés, las finanzas y la duración de los préstamos deben ajustarse y negociarse. Finalmente, se debe establecer un dinero no reembolsable.
4. Fideicomiso
Cuando el vendedor recibe el depósito de garantía, ¡este dinero debe ser ahorrado! Este puede ser el colchón que el vendedor necesita si en el futuro el comprador no cumple con el trato; o simplemente debe haber reparaciones en el hogar (como se negoció anteriormente). Lo más importante es que este dinero debe ser cobrado rápidamente para asegurarse de que la transacción sea exitosa. No quiere avanzar con un contrato sin el dinero garantizado
Este tipo de acuerdos puede generar grandes ganancias en su cartera de bienes raíces y convertirse en una situación beneficiosa para ambas partes. Por ejemplo, podría ayudar a los propietarios cansados, aliviar las deudas y tomar propiedades angustiadas o cargadas de los propietarios frustrados.
Hoy, durante la crisis de COVID-19, veremos una disminución de precios significativa en el mercado. Esta será una gran oportunidad para los inversores que buscan oportunidades para asegurar nuevas propiedades. De hecho, los bancos están exigiendo una prueba bastante más amplia de los inversores de que pueden generar flujo de caja para retener la propiedad. Si está tratando de financiar su próximo acuerdo en este mercado, prepárese para completar formularios largos y espere a que se apruebe un tiempo exorbitante. Por lo tanto, algo como el financiamiento del vendedor puede ayudarlo a cerrar la brecha entre usted y su próxima inversión. ¡Úsalo con sabiduría!
Estos no son beneficios concluyentes de la financiación del vendedor, hay muchos factores en cada transacción. Por lo tanto, no debe considerarlo para cada trato que cierre en el futuro. Sin embargo, como inversor, debe comprender las oportunidades que surgen del financiamiento no convencional.
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